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二手房如何挑选小区和房子跳过各种坑_a

2020-01-16 19:56:34来源:励志吧0次阅读

二手房,如何挑选小区和房子,跳过各种坑 ?

一、先找中介,还是先看房?

小白买房,可能先在上搜看个区房价便宜,然后找中介看房。这个做法是错的。

正确做法是用一天时间,先把所有的目标小区转一遍,然后再联系中介看房子。

用两天时间走完问完,在一个区域你基本就是专家了,能确定你喜欢哪个小区。

先把所有目标小区转一遍

通过看房,你要着重注意以下的问题:

车位是否紧张、业主都把车停在哪里、地下停车库是否漏水、小区环境是否优雅、小区的公建配套设施是否正常运转、小区门禁严格不严格、小区的垃圾是否及时得到清理、楼道里是否干净。

看房后,一定要记录笔记,否则房子看多了就不记得每个房子的特点,也忘了自己的最大需求。最后花光血汗钱,买个问题重重又不合心意的房子。

看完房,一定要记笔记

确定自己喜欢的小区后,再委托中介,帮你专门找这个小区的房源。一个小区的房源,有可能分散在多个中介的手里,尤其是那些门店离小区很近的中介。

所以要尽量挨家拜访这个小区附近的所有中介。对同一套房子询价,要比对不同中介的信息,确定最合适的中介费,这样既可以避免信息不对称,又可以省掉数万块钱。

通过中介找房子的时候,你还可以了解一个重要的信息:房源数量。

一般来说每100户里面,有套房源在卖是正常的,所以一个大型小区,随随便便也能有套房子供你选择。

通过小区房源数量,可知房子质量

如果一个小区房源特别多,附近其他小区房源都不多(市场行情很好的时候),说明这个小区有问题。没有问题为什么业主都卖房子,还卖不出去呢?

同理,当一个区域的好几个小区剩余房源都比较多,就某个小区房源数量少的时候,也间接说明这个小区的品质不错。

剩余房源的数量和周边各个小区房源的数量,是除了价格因素之外,判断社区品质的重要手段——物以稀为贵。

明明都是住着的房子,看着都一样。事实上,房与房之间差别很大,里面的坑很多,一定要小心。

在一个区域内一般会有多个小区,不同小区的价格还是有一定差别的。

同样的地段,有的房子一平方米10万元,有的房子一平方米5万元,这和小区的档次息息相关。

买啥房好呢?

一般来说,按价格从低到高排序,小区可以分成如下几类:拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、商品房小区、别墅小区。

1.拆迁安置小区(回迁房)

京、沪、广、深等几个大城市都会由集中建造一些小区,用来安置城市被拆迁户。

回迁房一般会以市场价格的70%出售,但是律师接的案子里面,最奇葩的房子都在这样的小区。比如石景山某项目的安置房,一年电梯掉下来十几次。

回迁房的房产质量是所有小区里最差的,打官司闹纠纷的最多,一分钱一分货,最好别贪便宜买。

回迁房,质量最差,最好别买

2.老居民小区

在我国经济体制转型前,集中建造了很多6层的房子(6层以上就必须修电梯了),这些老小区一般分属于好几家不同的产权单位,人员结构比较复杂,老年业主比较多,房子设施老旧,房龄老,小区多为开放小区。除此之外,这种小区还有户型不好、学区不错、公共空间相对狭小等特点。

老小区建造的时候汽车并不普及,小区里停车一般比较麻烦。这类小区最大的优点是便宜、公摊小。

老小区,便宜、公摊小

3.单位小区

单位小区,是为了把开放的老公房居民楼区别开来,也是为了与开发商建的房子做区分。

按照建筑质量来排序的话,最好的房子是单位给自己员工盖的房子,其次是老旧小区,然后是开发商的房子,再然后是经济适用房和两限房,最差的是回迁房。

2012年夏天北京下了一场暴雨,经济适用房、两限房、回迁房没有不漏水的,轻则水帘洞,重则整个地下停车场都泡了水。大单位的住房就没什么问题,而且发生的事也很少。

单位小区质量最好

单位小区普遍重视隐私,小区多不临街,就算地处闹市也会闹中取静,小区也大多封闭。物业环境理想、建筑质量相对较好、人员结构单一、学区优秀;缺点主要在于公共空间狭小、车位不足以及房源稀缺。

如果你没有什么准备,没有什么经验,没有什么想法,没有什么主见,买单位的房子就很好。

不过,单位小区的问题是有些房子不能上市出售,即使房主有产权证,也不允许买卖。这需要额外了解央产房、军房、校房等房子上市的条件。

单位小区,有些不能出售

4.商住小区

商住楼是底层(或数层)为商业建筑,其余层为住宅的综合性大楼。它有两个特点:单价比同类住宅低,并且不限购。

但是,不建议买住宅的时候选择商住楼,它的公摊面积比较大,会导致得房率很低。还有如下一些缺点。

不过,如果你居住的同时要注册公司,商住小区是首选(能办理营业执照)。

商住楼比住宅缺点多

5.商品房小区

这种小区是市场主流、库存主力,房源多。商品房小区有一个最容易被忽视的问题:物业问题。

一手房买房时,开发商会捆绑销售一个物业公司。看似物业是服务的,得听业主的。实际上,物业是主人,业主是仆人。只有小区几千户业主超半数同意,才能把物业换掉。所以很多物业服务态度差,物业费又很高。

商品房小区,物业问题最严重

怎么才能看出来小区物业好不好呢?有如下5个办法:

?看小区有没有业委会

?看小区楼道干净不干净

?看小区电梯好用不好用(适用于房龄8年以上的小区)

?看小区是不是谁都能进(安保是否严密)

?去逛逛业主论坛,看有没有业主正在

6.别墅小区

别墅虽然金贵,但是出问题的概率,要略大于普通住宅——没错,是略大于。

开发商不会因为盖的是别墅,就把钱全花到房子上,照样会层层转包,照样会有各种各样的施工问题。

加上别墅一般都是精装修项目,又增加了别墅的装修质量问题。

别墅也有偷工减料的问题

参考文献:徐斌:《千万别说你懂买房》,中信出版社,2017年版。

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